Reforma Tributária redefine a tributação de aluguéis: entenda o impacto da LC nº 214/2025

A Reforma Tributária continua trazendo novidades importantes, e uma delas impacta diretamente quem possui imóveis para locação. A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu a locação de bens imóveis entre as operações sujeitas ao novo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). A mudança altera a forma como pessoas físicas e jurídicas serão tributadas ao alugar imóveis, exigindo atenção redobrada de investidores, administradores e empresas patrimoniais.

O que muda na tributação dos aluguéis?

Antes da reforma, a locação de imóveis não estava sujeita a tributos sobre o consumo, sendo tributada apenas pelo Imposto de Renda (no caso de pessoas físicas) e pelo IRPJ/CSLL (no caso de pessoas jurídicas). Com a nova lei, a regra muda: a locação passa a compor a base de cálculo do IBS e da CBS em diversas situações.

No caso das pessoas físicas, passam a ser consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS aquelas que, no ano-calendário anterior:

• Tiverem receita total superior a R$ 240 mil com locações; e

• Possuírem mais de três imóveis distintos locados.

Além disso, se a receita anual ultrapassar R$ 288 mil (20% acima do limite), a pessoa física também será enquadrada como contribuinte desses tributos. O valor será atualizado periodicamente pelo IPCA.

Já as pessoas jurídicas continuarão recolhendo IRPJ e CSLL conforme o regime escolhido (lucro real ou presumido), mas o PIS e a Cofins serão substituídos pela CBS e pelo IBS, alterando a composição da carga tributária.

Locação de curta temporada: atenção às novas regras

A locação de curta temporada, contratos de até 90 dias, receberá tratamento semelhante aos serviços de hotelaria. Nesses casos, haverá redução de 40% nas alíquotas do IBS e da CBS, mas também vedação ao aproveitamento de créditos tributários. Essa medida busca equilibrar a concorrência entre locações temporárias e o setor hoteleiro, além de formalizar operações hoje comuns em plataformas digitais.

Orientação da B&B Barreto Contabilidade

A nova tributação exige revisão imediata de contratos, estrutura societária e regime tributário. Empresas patrimoniais e holdings imobiliárias devem avaliar se ainda é vantajoso manter o modelo atual ou se será necessário ajustar o enquadramento. Recomendamos que locadores, pessoas físicas e jurídicas, realizem um diagnóstico completo das receitas de locação, preparem-se para a migração aos novos tributos.