Venda de propriedade para investimento: como contabilizar e tributar sem dor de cabeça

Quando uma empresa decide vender um imóvel classificado como propriedade para investimento, surgem dúvidas práticas: como mensurar, quando dar baixa e, sobretudo, como tributar o ganho de capital em cada regime (Simples, Presumido e Real). A NBC TG 28 define que esse tipo de ativo é mantido para aluguel e/ou valorização, não para uso operacional — o que direciona a contabilização e, depois, a forma de apurar tributos.

Reconhecimento, baixa e apuração do resultado na venda

Na contabilidade, a propriedade para investimento é registrada pelo custo (ou pelo valor justo, se essa política for adotada). Na venda, a entidade reconhece a receita e dá baixa do ativo (e da depreciação, se aplicável ao modelo contábil), apurando o resultado da alienação.

No campo tributário, o ganho de capital corresponde, em regra, à diferença entre o valor de venda e o valor contábil do bem, conforme a IN RFB 1.700/2017. Para imóveis como propriedade para investimento, não há depreciação fiscal — a legislação trata depreciação para imobilizado ligado à atividade; bens que tendem a se valorizar não são depreciáveis. Resultado: o ganho fiscal costuma partir do custo de aquisição (ajustado, quando couber), sem abater depreciação fiscal.

Quais os impactos em cada Regime Tributário?

Simples Nacional

O ganho de capital não entra no PGDAS-D e é tributado em separado pelo IRPJ, com DARF 0507. Desde fatos geradores de jan/2025, o débito deve ser informado na DCTFWeb via MIT até o último dia útil do mês seguinte. A regra dos “12 meses” do imobilizado não se aplica à propriedade para investimento (cuidado para não caracterizar atividade habitual de compra e venda).

Lucro Presumido

O ganho de capital não passa pela presunção: integra diretamente a base do IRPJ (15% + adicional de 10% sobre o que exceder R$ 20 mil/mês) e da CSLL (9%).

Lucro Real

No anual (estimativa/ balanço) e no trimestral, o ganho compõe o lucro líquido e sofre os ajustes legais; é possível diferir quando a venda for a prazo e os recebimentos ultrapassarem o ano-calendário seguinte (regra do DL 1.598/77, aplicada pela IN 1.700/2017).

PIS/Cofins

Em regime não cumulativo, a venda de bens do ativo não circulante não integra a base de cálculo.

Orientação da B&B Barreto Contabilidade

Para uma venda segura e eficiente, é essencial que empresário e contabilidade atuem de forma integrada desde o planejamento da operação. O empresário deve avaliar previamente a finalidade econômica do imóvel, confirmar se ele é realmente uma propriedade para investimento (e não um bem operacional) e manter documentação de suporte à classificação contábil e à decisão de venda — contratos, laudos de avaliação e registros internos.

Já nossa equipe contábil tem o papel de mensurar corretamente o ativo, definir a política contábil, apurar o ganho de capital conforme o regime tributário e garantir o registro adequado no MIT/DCTFWeb.

Antes de formalizar a alienação, é recomendável que o empresário solicite uma simulação tributária, comparando cenários e avaliando o impacto de vendas à vista ou a prazo, além de confirmar as obrigações acessórias e prazos de recolhimento.

A B&B Barreto Contabilidade reforça que o sucesso na gestão patrimonial empresarial depende de planejamento prévio, comunicação constante com o contador e decisões baseadas em dados contábeis confiáveis, garantindo conformidade fiscal e melhor rentabilidade na operação.